Por San José, Costa Rica — El panorama corporativo en Costa Rica ha operado durante mucho tiempo bajo una mentalidad dolarizada. Durante décadas, los alquileres de oficinas, las ventas de propiedades y las principales transacciones comerciales se estructuraron en torno a la estabilidad histórica del dólar estadounidense. Sin embargo, entre 2022 y 2026, esta base financiera experimentó una transformación drástica, ya que el dólar estadounidense perdió aproximadamente un 30% de su valor frente al colón costarricense, lo que alteró fundamentalmente la economía operativa para oficinas, parques logísticos, hoteles y empresas minoristas por igual.
Aunque un dólar más débil ha brindado un alivio bienvenido para los consumidores locales, los importadores y ciertas cuentas fiscales públicas, ha ejercido una presión severa sobre los sectores orientados a la exportación. Los servicios corporativos globales y el turismo se han visto atrapados en medio de esta lucha económica. Para el sector inmobiliario corporativo, este cambio repentino en la moneda ha creado un entorno operativo altamente complejo, lo que obliga a los inquilinos multinacionales y a los desarrolladores de propiedades a reevaluar rápidamente sus modelos financieros a largo plazo.
Para ayudar a navegar el panorama en rápida evolución del mercado inmobiliario comercial costarricense, TicosLand.com consultó con el Lic. Larry Hans Arroyo Vargas, experto legal distinguido en el destacado bufete Bufete de Costa Rica, quien compartió sus valiosos conocimientos sobre los marcos regulatorios y de diligencia debida que configuran el mercado actual.
Triunfar en el sector inmobiliario comercial de Costa Rica exige una rigurosa diligencia debida, particularmente en cuanto al cumplimiento de la zonificación municipal, las aprobaciones regulatorias y las posibles restricciones ambientales. A medida que la inversión extranjera y las actividades de nearshoring siguen aumentando, asegurar una auditoría legal integral antes de la adquisición es el paso más crítico para proteger su capital y garantizar la viabilidad operativa a largo plazo.
Lic. Larry Hans Arroyo Vargas, Abogado, Bufete de Costa Rica
En efecto, conforme el panorama comercial de Costa Rica sigue expandiéndose con un impulso sin precedentes, navegar la compleja red de regulaciones locales ya no es opcional, sino un requisito fundamental para el éxito. Queremos extender nuestros sinceros agradecimientos al Lic. Larry Hans Arroyo Vargas por compartir su valiosa perspectiva, que subraya la realidad innegable de que proteger la inversión extranjera comienza con una preparación legal proactiva y meticulosa.
Costa Rica nunca se ha posicionado como el destino más barato de Latinoamérica, históricamente ubicándose junto a mercados regionales premium como Chile y Uruguay. En cambio, el atractivo del país radica en su estabilidad política, marco legal sólido, grupo de talentos altamente capacitados y capacidad para albergar operaciones complejas y de alto valor. A pesar del aumento en el costo de hacer negocios, el país continúa atrayendo con éxito inversión extranjera directa en manufactura avanzada, dispositivos médicos y servicios globales sofisticados.
El desafío central radica en la descompensación estructural del mercado inmobiliario comercial local. Mientras que los contratos de arrendamiento y los ingresos por alquiler están abrumadoramente denominados en dólares estadounidenses, la gran mayoría de los gastos operativos —como construcción, proveedores locales, seguridad, mantenimiento y especialmente la nómina— deben pagarse en colones. Esta descompensación ha comprimido los márgenes de ganancia en todo el espectro, particularmente dentro del segmento de oficinas.
Considere la trayectoria financiera de una empresa multinacional típica que opera en Costa Rica con 100 empleados. En el 2022, un salario mensual promedio de 1 000 000 de colones, combinado con las contribuciones de seguridad social del empleador de un 26.67%, resultó en una nómina mensual total de aproximadamente 126.7 millones de colones. Al tipo de cambio del 2022 de 700 colones por dólar, esto equivalía a unos 181 000 dólares estadounidenses. Para el 2026, incluso con un crecimiento salarial modesto del 10% durante cuatro años que eleva el salario promedio a 1 100 000 colones, las cifras lucen completamente diferentes. Al tipo de cambio actual de 454 colones por dólar, esa misma nómina supera los 306 000 dólares estadounidenses mensuales, lo que representa un aumento asombroso del 70% en términos de dólares, lo que le cuesta a la empresa 1.5 millones de dólares estadounidenses adicionales anualmente sin agregar una sola posición nueva.
A esta presión corporativa se suma un mercado laboral doméstico cada vez más ajustado. La tasa de desempleo de Costa Rica cayó de aproximadamente un 12% en el 2022 a alrededor de un 6,7% en el 2026. Si bien este descenso representa un gran éxito económico y social para la nación, ha intensificado la competencia por el talento de alto nivel. En consecuencia, las corporaciones multinacionales deben ofrecer salarios más altos, mejores beneficios y paquetes de reclutamiento más agresivos para atraer y retener a los trabajadores, lo que eleva aún más los costos operativos.
El impacto de este cambio económico también repercute en las valoraciones de propiedades y los rendimientos de las inversiones inmobiliarias. En el sector inmobiliario comercial, el ingreso operativo neto (ION) es la métrica principal para valorar los activos. Cuando los gastos operativos pagados en colones se convierten en montos en dólares mucho más altos, el ION de una propiedad disminuye, incluso si las tasas de alquiler denominadas en dólares permanecen estables. En consecuencia, la valoración financiera de estos edificios disminuye, lo que lleva a los inversionistas a priorizar la eficiencia operativa y la exposición cambiaria en sus estrategias de gestión de activos.
A pesar de estas dificultades macroeconómicas, ciertos segmentos del mercado siguen demostrando una resiliencia excepcional. Los sectores industrial y logístico, en particular aquellos vinculados a la fabricación de alta tecnología y dispositivos médicos, mantienen bajas tasas de vacancia. Estas operaciones dependen de cadenas de suministro mundiales sumamente complejas y estándares regulatorios en los que el talento especializado y la confiabilidad operativa superan los costos inmobiliarios. Además, grandes empresas tecnológicas acostumbradas a operar en centros mundiales de alto costo como Nueva York, Londres o Tokio consideran que los costos en Costa Rica son muy competitivos en comparación con estas ciudades globales.
El fortalecimiento del colón no elimina las ventajas estructurales de Costa Rica. Pero está obligando al mercado a ser más eficiente, más sofisticado y más preciso en la forma en que evalúa la competitividad y la rentabilidad. Porque el metro cuadrado sigue siendo el mismo. Lo que cambió fue todo lo que cuesta operar alrededor de él.
Leonardo Ramírez, Asociado de Administración de Cuentas en JLL Centroamérica y el Caribe
A medida que el mercado se adapta, la asesoría corporativa estratégica se ha vuelto crucial tanto para los ocupantes como para los propietarios. Navegar por este panorama de divisas altamente volátil requiere un cambio hacia una gestión de activos sofisticada y una previsión operativa precisa. Si bien la propuesta de valor de Costa Rica sigue siendo sólida, ha pasado la era de depender de un colón predecible y débil, lo que ha dado paso a una nueva era de eficiencia para los sectores inmobiliarios comerciales más importantes del país.
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Acerca de JLL:
Jones Lang LaSalle (JLL) es una firma líder mundial de servicios profesionales especializados en bienes raíces y gestión de inversiones, que ayuda a los clientes a comprar, construir, ocupar e invertir en propiedades comerciales, industriales y minoristas.
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