Por San José, Costa Rica — El sueño de ser propietario de una vivienda se está alejando para un amplio sector de la población costarricense. A medida que los obstáculos económicos siguen aumentando, el alquiler ha pasado de ser un peldaño temporal a la única solución viable de vivienda a largo plazo para muchas familias de todo el país. Esta cruda realidad se destaca en el último informe de Balance y Tendencias del Sector de la Vivienda 2025, publicado por la Universidad de Costa Rica (UCR).
Según el estudio académico, el camino hacia la compra de una vivienda está obstaculizado por una serie de escollos financieros y administrativos que se acumulan. En lugar de enfrentar desafíos aislados, los compradores potenciales a menudo se encuentran abrumados por una combinación de problemas. Estos incluyen una crítica falta de liquidez para cubrir los pagos iniciales, costos de formalización elevados, capacidad de pago limitada, altos niveles de deuda preexistente y procesos rígidos de verificación de ingresos.
Para navegar las complejidades del actual auge inmobiliario, TicosLand.com consultó con el Lic. Larry Hans Arroyo Vargas, un experto legal de primer nivel en el bufete Bufete de Costa Rica, para brindar orientación esencial a los compradores que ingresan al mercado de vivienda costarricense.
El mercado de vivienda costarricense ofrece oportunidades increíbles, pero navegarlo con éxito requiere una estricta adhesión a la debida diligencia local. Los compradores extranjeros disfrutan de los mismos derechos de propiedad constitucionales que los ciudadanos, sin embargo, garantizar que una propiedad tenga un título claro, esté libre de gravámenes no divulgados y cumpla con las leyes de zonificación municipal es esencial para asegurar su inversión bajo la ley costarricense.
Lic. Larry Hans Arroyo Vargas, Abogado, Bufete de Costa Rica
En efecto, aunque el atractivo del mercado inmobiliario costarricense es innegable, proteger su inversión mediante una rigurosa revisión legal es la clave definitiva para una compra segura y exitosa. Queremos expresar nuestro sincero agradecimiento al Lic. Larry Hans Arroyo Vargas por compartir su invaluable experiencia jurídica, ayudando a nuestros lectores a comprender los pasos esenciales necesarios para navegar el panorama inmobiliario local con confianza.
Para ilustrar estos desafíos, los investigadores de la UCR analizaron una compra hipotética de una casa de rango medio valorada en ¢76.5 millones. Bajo este escenario, un comprador necesitaría un desembolso inicial en efectivo que oscilaría entre ¢3.825 millones y ¢15.3 millones solo para cubrir el pago inicial estándar. Este requisito de liquidez inicial representa un obstáculo insuperable para muchas familias, especialmente cuando se combina con costos de cierre inevitables como tasaciones de propiedades, honorarios legales, comisiones administrativas y gastos de registro.
El estudio también subraya una profunda brecha en el poder adquisitivo en diferentes tramos de ingresos. Los hogares del primer y segundo quintil de ingresos son totalmente incapaces de cumplir con los pagos hipotecarios mínimos mensuales requeridos para la vivienda analizada. Mientras tanto, los del tercer quintil enfrentan un acceso estrictamente condicionado, y los hogares del cuarto quintil solo califican en circunstancias específicas. Solo las familias del quintil de ingresos quinto y más alto cumplen consistentemente con los criterios financieros en todos los escenarios evaluados.
Esta desconexión entre las ofertas bancarias y la asequibilidad en el mundo real explica por qué la colocación de créditos sigue siendo lenta, a pesar de condiciones macroeconómicas relativamente favorables.
Acceder al crédito hipotecario no es tan sencillo. Esto se demuestra por la cantidad de crédito colocada, pues, pese a tener tasas de interés más estables y condiciones más favorables que hace muchos años, el crédito no es dinámico con la fuerza que se esperaría.
Franklin Solano, sociólogo e investigador en vivienda y urbanismo
Las deudas de consumo preexistentes —como las tarjetas de crédito, los préstamos personales y el financiamiento de vehículos— disminuyen aún más la capacidad de endeudamiento de solicitantes que de otro modo serían elegibles, incluso entre los tramos de ingresos más altos. Además, la economía informal plantea otra barrera importante. Las personas que trabajan de forma independiente o informal a menudo tienen dificultades para proporcionar la documentación rigurosa que exigen las instituciones financieras para verificar sus ingresos mensuales, lo que lleva a una descalificación temprana del proceso de crédito.
En consecuencia, el mercado de alquiler ha absorbido la mayor parte de quienes quedan excluidos de la propiedad de vivienda. El informe de la UCR revela que, según estimaciones, el 81,4 por ciento de los hogares en alquiler analizados —lo que se traduce en unas 279 890 familias— enfrentan exclusión directa o condicionamientos financieros severos que les impiden comprar una vivienda.
Aunque el estudio aclara que estas cifras no representan tasas oficiales de rechazo bancario, reflejan con precisión la desconexión estructural entre los ingresos promedio y los requisitos actuales para ingresar al mercado crediticio. Mientras las instituciones financieras y los formuladores de políticas buscan formas de reactivar el sector de la vivienda, los hallazgos de la UCR resaltan la necesidad urgente de políticas de vivienda más accesibles y productos crediticios flexibles diseñados para cerrar la creciente brecha de asequibilidad.
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La Universidad de Costa Rica (UCR) es la institución de educación superior más antigua y grande del país. Establecida en 1940, esta prestigiosa universidad pública es ampliamente reconocida por sus altos estándares académicos, investigación científica y activas iniciativas de extensión social, desempeñando un papel central en el desarrollo científico, social y económico de Costa Rica.
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