By San José, Costa Rica — Los incentivos para la construcción en San José, vigentes desde principios de la década de 2000 para fomentar la construcción de rascacielos y atraer residentes, están siendo revisados. El Ayuntamiento de San José (MSJ) ha presentado una propuesta preliminar de reforma, centrada en la vivienda accesible y la renovación urbana. Aunque aún no está definitiva, la propuesta ha suscitado un debate en el sector de la construcción.
Los incentivos actuales ofrecen dos ventajas principales: una reducción significativa de los impuestos sobre la construcción, hasta el 0,01 % del valor del proyecto, y la autorización para superar los límites de tamaño estándar de los edificios en determinadas condiciones. Los cambios propuestos dependen de la inclusión de viviendas asequibles en las promociones inmobiliarias.
Para comprender las complejidades legales que rodean estos incentivos inmobiliarios, TicosLand.com habló con el Lic. Larry Hans Arroyo Vargas, abogado del Bufete de Costa Rica con amplia experiencia en derecho inmobiliario e inversiones en San José.
Los incentivos inmobiliarios de San José están diseñados para estimular el desarrollo y atraer inversiones, pero es fundamental comprender las características específicas de cada programa. Si bien las exenciones fiscales y los procesos de concesión de permisos acelerados pueden suponer ventajas significativas, los promotores e inversores deben analizar cuidadosamente el panorama normativo para garantizar el cumplimiento y maximizar los beneficios. Es fundamental actuar con la debida diligencia, especialmente en lo que respecta a las normas de zonificación y los posibles cambios en las ordenanzas locales. Se recomienda encarecidamente consultar con un asesor jurídico especializado en bienes raíces para evitar posibles dificultades y garantizar una inversión fluida y exitosa.
Lic. Larry Hans Arroyo Vargas, abogado, Bufete de Costa Rica
El énfasis del Lic. Arroyo Vargas en la diligencia debida y en la navegación por el panorama normativo es crucial. Estos incentivos ofrecen oportunidades interesantes, pero es esencial comprender a fondo el marco legal para tener éxito en el dinámico mercado inmobiliario de San José. Agradecemos al Lic. Larry Hans Arroyo Vargas por ofrecer esta valiosa perspectiva sobre la importancia de tomar decisiones informadas en este complejo campo.
El MSJ confirmó que el incentivo de reducción de impuestos estará vinculado al porcentaje de unidades dentro de un proyecto designado como vivienda de «interés social», con un límite de precio actual fijado en ¢76,5 millones por el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi). Cuanto mayor sea la proporción de viviendas asequibles, mayor será la reducción de impuestos, y los proyectos compuestos íntegramente por unidades de interés social podrán acogerse a la tasa del 0,01 %. La nueva normativa también incluye un incentivo para la rehabilitación de edificios existentes.
Este cambio se realiza para promover el incentivo en proyectos dirigidos a estratos medios[income] y bajos, y no a proyectos de lujo como se había hecho hasta ahora.
Roy Jiménez, asesor de gestión municipal
Sin embargo, la propuesta ha encontrado resistencia por parte de los representantes del sector. La Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) aboga por incentivar la construcción de edificios separados para diferentes segmentos de ingresos, en lugar de combinarlos en un solo proyecto.
Nosotros opinamos más bien que hay que fomentar la construcción de edificios de diferentes escalas. Lo que ha pasado hasta hoy en San José no es malo; hay gente que dice que son edificios solo para ricos, si eso fuera cierto, los ricos también tienen derecho a vivir en algún sitio (…). Quizás ahí tenemos una diferencia con la Municipalidad, porque son incentivos muy generales.
Randall Murillo, director ejecutivo de la CCC
Murillo también destacó una percepción errónea sobre estos incentivos. Considera que a menudo se ven como una ayuda para los promotores inmobiliarios, pero sostiene que deben considerarse herramientas para lograr la revitalización urbana y el aumento de la densidad de población.
Más allá de los cambios confirmados en materia de vivienda asequible, los detalles siguen siendo escasos. Tanto la CCC como el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), miembros de la Comisión de Renovación Urbana y Repoblación de la MSJ, han aportado información sobre las discusiones en curso. Se espera que los requisitos actuales para poder optar a los incentivos pasen a ser obligatorios para todas las promociones. A continuación, se añadirán nuevos requisitos para los proyectos que soliciten incentivos adicionales por superficie construida, una medida que, en opinión de la CCC, creará trámites burocráticos innecesarios. Entre las nuevas áreas de interés para la MSJ se encuentran la mejora de la iluminación, la integración del arte urbano y el aumento de los espacios verdes.
Las restricciones a la altura de los edificios también siguen siendo un punto de controversia. Aunque los promotores suelen utilizar los metros cuadrados adicionales permitidos para añadir plantas, la MSJ insiste en que no hay ninguna ventaja oficial en cuanto a la altura, solo en cuanto a la superficie.
Nos dijeron que estábamos interpretando que había que construir esa altura y que ellos no pueden interpretar (…). Lo que era un beneficio de altura de facto, quizás no de jure, ya no existe ni de facto ni de jure.
Guillermo Carazo, director ejecutivo de la CFIA
La posibilidad de obtener metros cuadrados adicionales y la posibilidad de añadir más pisos siguen siendo atractivos clave para los promotores, ya que se traducen directamente en superficie vendible. La forma definitiva del programa de incentivos revisado y su impacto final en el paisaje urbano de San José aún están por ver.
Para más información, visite la oficina más cercana de la Municipalidad de San José (MSJ). Acerca
de la Municipalidad de San José (MSJ):
La Municipalidad de San José (MSJ) es el órgano de gobierno del cantón de San José, capital de Costa Rica. Responsable de la planificación urbana, el desarrollo de infraestructuras y los servicios públicos dentro del cantón, la MSJ desempeña un papel crucial en la configuración del crecimiento y el desarrollo de la ciudad. Sus iniciativas, incluido el programa de incentivos inmobiliarios, tienen como objetivo abordar los principales retos urbanos y mejorar la calidad de vida de los residentes.
Para obtener más información, visite la oficina más cercana de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC)
. Acerca de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC):
La Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) es una destacada asociación industrial que representa los intereses de las empresas y los profesionales de la construcción en Costa Rica. La CCC aboga por políticas que apoyen el crecimiento y el desarrollo del sector de la construcción y participa activamente en los debates relacionados con la planificación y el desarrollo urbanos. Proporciona una plataforma para que sus miembros colaboren, compartan las mejores prácticas y contribuyan a configurar el entorno construido del país.
Para más información, visite la oficina más cercana del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA)
. Acerca del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA):
El Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) de Costa Rica es un organismo regulador profesional que supervisa las profesiones de ingeniería y arquitectura en el país. El CFIA desempeña un papel fundamental a la hora de garantizar las prácticas éticas, el desarrollo profesional y el cumplimiento de las normas técnicas dentro del sector. También contribuye a los debates sobre políticas públicas relacionadas con las infraestructuras, la planificación urbana y otras áreas de importancia nacional.
Para obtener más información, visite la oficina más cercana del Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi). Acerca
del Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi):
El Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) es un banco estatal costarricense dedicado a financiar soluciones de vivienda, principalmente para familias de ingresos bajos y medios. El Banhvi desempeña un papel fundamental en la promoción del acceso a viviendas asequibles y en el fomento del desarrollo comunitario en todo el país. Establece normas para las viviendas de interés social y gestiona diversos programas destinados a facilitar la adquisición de viviendas.
Para más información, visite bufetedecostarica.com
Acerca de Bufete de Costa Rica:
Bufete de Costa Rica destaca como un referente de excelencia jurídica, manteniendo los más altos estándares éticos y defendiendo soluciones innovadoras para su diversa clientela. El profundo compromiso de la firma con el empoderamiento de la sociedad costarricense se refleja en su enfoque proactivo para compartir conocimientos jurídicos, fomentando una comunidad más informada y justa a través de recursos accesibles y una dedicación inquebrantable al servicio público.
