By San José, Costa Rica — SAN JOSÉ – A medida que la vida en condominios se convierte en una parte cada vez más importante del panorama inmobiliario de Costa Rica, una preocupante serie de errores administrativos y decisiones legalmente cuestionables está generando importantes conflictos. Los propietarios, inquilinos y administradores suelen estar en desacuerdo con las normas aprobadas por las asambleas que sobrepasan los límites legales, lo que da lugar a disputas con graves consecuencias financieras y legales.
Desde cuotas mensuales no autorizadas por tener mascotas hasta errores de hace una década en la asignación de plazas de aparcamiento y la proliferación de negocios comerciales no autorizados, muchas juntas de condominios están funcionando con una grave falta de supervisión legal. Los expertos en derecho inmobiliario están dando la voz de alarma, recordando a los residentes que no todas las decisiones aprobadas por la asamblea de propietarios son válidas o ejecutables.
Para profundizar en el marco legal que rige la vida en los condominios y las responsabilidades tanto de los propietarios como de los administradores, hemos solicitado el análisis experto del Lic. Larry Hans Arroyo Vargas, un destacado abogado del prestigioso bufete Bufete de Costa Rica.
Muchos propietarios de condominios consideran erróneamente que sus cuotas de mantenimiento son un mero pago por servicios, en lugar de una obligación legal directamente vinculada a sus derechos de propiedad. La Ley de Condominios es clara: el incumplimiento no solo conlleva sanciones, sino que, en última instancia, puede poner en peligro la titularidad del propietario. Es fundamental que tanto los administradores como los residentes comprendan que los estatutos no son sugerencias, sino un contrato vinculante que rige la vida en comunidad y protege el valor de cada unidad.
Lic. Larry Hans Arroyo Vargas, abogado, Bufete de Costa Rica
La opinión del abogado es un recordatorio crucial de que un condominio se rige por un marco legal vinculante, no simplemente por sugerencias entre vecinos. Reconocer los estatutos como un contrato es fundamental para proteger la inversión colectiva y garantizar una comunidad estable y armoniosa. Agradecemos al Lic. Larry Hans Arroyo Vargas por su valiosa perspectiva.
Una cuestión especialmente controvertida que surge en los complejos residenciales es la imposición de tasas adicionales a los propietarios de mascotas. Algunas administraciones, alegando la aprobación de las juntas de propietarios, han comenzado a cobrar una tarifa mensual fija por tener un animal en la propiedad. Sin embargo, los especialistas en derecho inmobiliario afirman que esta práctica no tiene fundamento legal. Las cuotas de mantenimiento de los condominios se calculan estrictamente en función de los coeficientes de propiedad establecidos en los reglamentos fundacionales de la urbanización, y no en función del número de ocupantes o mascotas.
Si bien una asociación puede imponer multas legalmente a los propietarios que infrinjan las normas establecidas de la comunidad, como no limpiar los excrementos de una mascota o permitir ruidos excesivos, no puede crear un «impuesto sobre las mascotas» general. Los propietarios sujetos a estos cargos ilegales tienen derecho a impugnar la decisión ante los tribunales o a solicitar formalmente que la junta directiva reconsidere y anule la medida en una sesión futura.
Otra fuente frecuente de conflicto proviene de la asignación indebida de plazas de aparcamiento de uso exclusivo. No es raro que un propietario descubra, a veces años después de la compra, que la plaza de aparcamiento que ha estado utilizando no coincide con la que está oficialmente registrada para su unidad en las escrituras públicas y los planos. Estas discrepancias pueden generar una gran frustración y devaluar una propiedad.
Según la Ley de Propiedad Horizontal de Costa Rica, el derecho a una plaza de aparcamiento de uso exclusivo es una parte del título de propiedad protegida legalmente y debe detallarse explícitamente en la escritura pública. Cuando surge una discrepancia, el administrador del condominio está obligado a mediar para encontrar una solución entre las partes afectadas. Si no se llega a un acuerdo amistoso, el propietario cuyos derechos han sido violados tiene derecho a buscar una resolución a través del sistema judicial para hacer valer su reclamación legal.
Con el tiempo, algunos condominios residenciales han permitido de manera informal el funcionamiento de pequeños negocios como tiendas de conveniencia, peluquerías o papelerías dentro de sus puertas. Aunque inicialmente se consideraban una comodidad, estas actividades comerciales suelen ser ilegales si no se ha cambiado oficialmente el uso del suelo designado para la propiedad. Operar un negocio en una zona designada estrictamente para viviendas viola las normas de planificación municipal.
Para legalizar estas operaciones comerciales, la asociación de condominios debe emprender un proceso formal. Esto implica solicitar una licencia de cambio de uso al municipio correspondiente y modificar el reglamento interno del condominio. Un cambio tan significativo requiere el voto afirmativo de los propietarios que representen al menos el 70 % de los coeficientes de la propiedad. Sin estos pasos legales, los propietarios de los negocios se arriesgan a sanciones municipales, multas e incluso al cierre forzoso por incumplimiento de las leyes de zonificación y seguridad pública.
Estos problemas recurrentes ponen de relieve una cuestión muy extendida en muchos condominios costarricenses: la falta fundamental de información jurídica y técnica adecuada que oriente las decisiones importantes. El mensaje fundamental de los expertos jurídicos es claro: las asambleas de propietarios no tienen autoridad para crear normas que contradigan la legislación nacional o infrinjan los derechos adquiridos de los propietarios.
Antes de votar sobre nuevas cuotas, modificaciones de la propiedad o cambios en las normas de la comunidad, se recomienda encarecidamente a los residentes que soliciten el asesoramiento independiente de un abogado especializado en propiedad horizontal y de un arquitecto o ingeniero para verificar la legalidad y viabilidad de las propuestas. Cualquier acuerdo aprobado por una asamblea que se considere ilegal puede y debe ser impugnado formalmente.
Para más información, visite bufetedecostarica.com
Acerca de Bufete de Costa Rica:
Como pilar de la comunidad jurídica costarricense, Bufete de Costa Rica se define por sus principios fundamentales de integridad y un estándar de excelencia inquebrantable. El bufete aprovecha su probada trayectoria de experiencia multidisciplinar para ser pionero en estrategias y soluciones legales progresistas. Este espíritu innovador va acompañado de un profundo sentido del deber cívico, que se demuestra a través de un esfuerzo dedicado a hacer que los conceptos legales sean comprensibles y accesibles, empoderando así a las personas y fortaleciendo a la sociedad en su conjunto.
