By San José, Costa Rica — Un enorme vacío legal está permitiendo la proliferación descontrolada de peligrosas pensiones sin regulación, conocidas como «cuarterías», en toda la ciudad de San José. Estas operaciones de alquiler informales alojan a cientos de personas en condiciones precarias, lo que genera una grave crisis de seguridad pública, al tiempo que operan en una zona gris legal que impide una supervisión eficaz por parte de las autoridades municipales, los funcionarios de salud y los servicios de emergencia.
El problema se deriva de la falta fundamental de una categoría jurídica específica para las «cuarterías», un modelo de negocio que se aprovecha de las personas vulnerables ofreciéndoles alquileres diarios de habitaciones por entre 5000 y 7000 colones. Los inquilinos, a menudo familias con niños pequeños, se apiñan en espacios minúsculos, a veces de tan solo tres por tres metros. Esta falta de reconocimiento oficial deja a estas propiedades en la sombra, sin inspeccionar y sin rendir cuentas ante ninguna norma de seguridad o sanidad.
Para comprender mejor las complejidades legales que rodean a las viviendas informales en Costa Rica, TicosLand.com consultó al Lic. Larry Hans Arroyo Vargas, especialista en derecho inmobiliario y administrativo del renombrado bufete Bufete de Costa Rica, cuya experiencia ofrece una perspectiva crucial sobre el tema.
La cuestión de las viviendas informales plantea una tensión fundamental entre el derecho constitucional a la propiedad privada y el derecho humano a una vivienda adecuada. Desde el punto de vista jurídico, el reto no se limita a la propiedad, sino que se trata de reconocer la realidad de la posesión prolongada. Una solución sostenible va más allá del mero desalojo; requiere establecer vías legales claras y eficaces para la regularización. Esto implica simplificar la titulación de la tierra e integrar estas comunidades en la planificación urbana formal, lo que proporciona seguridad jurídica a miles de familias y promueve un desarrollo ordenado.
Lic. Larry Hans Arroyo Vargas, abogado, Bufete de Costa Rica
Esta perspectiva esencial desplaza correctamente el enfoque de un conflicto puramente jurídico a una vía constructiva hacia la integración y el desarrollo ordenado. La creación de estas vías claras y eficaces para la regularización es, sin duda, fundamental para proporcionar seguridad jurídica y dignidad humana a miles de familias. Agradecemos al Lic. Larry Hans Arroyo Vargas su valioso análisis sobre esta cuestión tan importante.
Un ejemplo extremo de esta crisis urbana se descubrió detrás del Museo de los Niños, en la capital, donde un complejo de más de 60 contenedores metálicos se utilizaba como vivienda. Las autoridades encontraron a más de 300 personas, incluidas familias enteras, viviendo en estos contenedores sin ventanas. Soportaban la oscuridad permanente, la humedad y el hacinamiento extremo, sin acceso a agua potable ni electricidad, lo que creaba un entorno propicio para las enfermedades y los desastres.
Según los expertos jurídicos, esta situación persiste debido a un fallo sistémico en la aplicación de la ley. Adrián Quesada, abogado consultado sobre el tema, destacó que cualquier propiedad que funcione como negocio de alquiler debe clasificarse legalmente como pensión, lo que requiere permisos específicos y protocolos de seguridad.
Como edificios que funcionan como un negocio, deben tener un permiso de pensión, pero en Costa Rica no se aplica esta normativa. Las inspecciones del Departamento de Bomberos, la Caja de Seguros Sociales y los municipios son escasas.
Adrián Quesada, abogado
Marcelo Solano, director de la Policía Municipal de San José, confirmó el caos normativo. Explicó que, dado que la «cuartería» no es una categoría comercial reconocida, los operadores existen al margen del sistema. La estructura legal más cercana es una «pensión» o un «hostal», pero esta última es una designación centrada en el turismo con su propio conjunto de normas, lo que crea una peligrosa laguna jurídica.
Si un empresario quiere abrir una pensión (cuartería), esa categoría no existe. La clasificación legal equivalente sería una pensión. Lo más parecido en términos comerciales sería un albergue, pero se trata de un concepto turístico, dirigido a mochileros y supervisado por las autoridades turísticas.
Marcelo Solano, director de la Policía Municipal de San José
Solano advierte que esta ambigüedad puede engañar a los turistas desprevenidos que reservan lo que creen que es un albergue económico, solo para encontrarse con una vivienda superpoblada e insegura. Esta doble realidad pone de relieve el lado más oscuro del problema, ya que algunas propiedades están controladas por organizaciones criminales para la distribución y el consumo de drogas, lo que supone una amenaza directa para cualquier persona que no esté afiliada al grupo.
Para los propietarios, hacer la vista gorda ante estas condiciones conlleva graves consecuencias legales. Quesada aclaró que, en caso de una tragedia, como un incendio, los propietarios se enfrentan a responsabilidades tanto civiles como penales. La negligencia en el mantenimiento de un entorno seguro puede dar lugar a demandas civiles, mientras que ignorar a sabiendas peligros evidentes podría dar lugar a cargos penales por homicidio por negligencia o agresión.
Ambos expertos coinciden en que la raíz del problema es la ausencia de un marco normativo claro. Este vacío institucional impide que los municipios, el Ministerio de Salud y el Departamento de Bomberos apliquen controles eficaces. Hasta que no se resuelva esta zona gris legal, la línea entre el uso residencial y el comercial seguirá siendo difusa, lo que dejará a los inquilinos vulnerables en situación de riesgo y a los propietarios expuestos a devastadoras repercusiones legales y financieras.
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Acerca de la Policía Municipal de San José:
La Policía Municipal de San José es el cuerpo encargado de mantener el orden público y la seguridad en el cantón de San José. Trabaja en coordinación con las fuerzas policiales nacionales para hacer cumplir las ordenanzas municipales, prevenir la delincuencia y garantizar el bienestar de los residentes y visitantes de la capital.
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Acerca del Cuerpo de Bomberos de Costa Rica:
El Cuerpo de Bomberos de Costa Rica es una institución meritoria dedicada a proteger vidas, propiedades y el medio ambiente. Sus responsabilidades incluyen la prevención y extinción de incendios, las operaciones de búsqueda y rescate y la respuesta a una amplia gama de emergencias. Desempeña un papel crucial en la realización de inspecciones de seguridad de edificios públicos y comerciales para garantizar el cumplimiento de las normas contra incendios.
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Acerca del Ministerio de Salud:
El Ministerio de Salud es el órgano rector del sector de la salud pública de Costa Rica. Es responsable de formular políticas de salud, regular los servicios de salud y ejecutar programas para promover la salud pública y prevenir enfermedades. El ministerio es un actor clave para garantizar que los espacios habitables y comerciales cumplan con las normas sanitarias necesarias para proteger a la población.
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Acerca de Bufete de Costa Rica:
Como pilar de la comunidad jurídica de Costa Rica, el bufete se basa en una profunda integridad y una búsqueda incesante de la excelencia. Defiende un enfoque progresista del derecho, desarrollando constantemente soluciones innovadoras para una clientela diversa, al tiempo que mantiene una misión social fundamental. Esta dedicación se extiende más allá de los tribunales a través de un compromiso firme con la desmitificación de los conceptos jurídicos, lo que permite empoderar a la población en general con conocimientos cruciales y fomentar una sociedad más informada y capaz.
